IMMOBILIEN AUF BALI / EIGENTUMSRECHT

Wer schon einmal auf Bali war, weiß, dass es nur eine kurze Zeit dauert, sich in diese Insel zu verlieben. Das Klima, die Kultur, die Natur, die Balinesische Gastfreundschaft und die Toleranz der Menschen, die auf diesem tropischen Inselparadies leben, sind alle sehr attraktiv. Kaum beginnt die Heimreise, beginnen viele Menschen bereits mit der Planung ihrer nächsten Reise nach Bali.

Oft interessieren sich diese sogenannten „Wiedereinsteiger“ für den Kauf von Immobilien. Für Wohnzwecke wie den Ruhestand oder als Investition auf dem Mietmarkt, um Renditen zu erzielen, und für einige eine dauerhafte Basis in Bali. Diese Träume können bald Wirklichkeit werden. 

Um diese Pläne erfolgreich umzusetzen, sollten Sie sich jedoch fragen, ob Sie über ausreichende Kenntnisse des indonesischen Eigentumsrechts und der indonesischen Regeln verfügen. Was ist mit den Steuervorschriften, Visavorschriften, Eigentumsgesetzen im Zusammenhang mit Immobilienbesitz? Es gibt viele Fragen und es ist wichtig, die richtigen Antworten zu finden, um zu verhindern, dass Ihr tropischer Traum zu Ihrem tropischen Alptraum wird.

Auf dieser Seite finden Sie weitere Informationen zu den verschiedenen Eigentumsrechten und den Regeln zum Kauf von Immobilien in Bali, Indonesien.

Ausländer dürfen in Indonesien kein Eigentum besitzen. Obwohl darüber oft diskutiert wird, bleibt die Tatsache, dass es gesetzlich nicht erlaubt ist und dass daran nichts geändert werden kann.

Seit 1996 können Ausländer jedoch Immobilien für einen Zeitraum von 25 oder 30 Jahren mit Verlängerungsoptionen von jeweils 25 oder 30 Jahren (abhängig vom Mietvertrag) leasen/verpachten.

Es gibt auch andere legale Möglichkeiten, Immobilien zu erwerben. Eine Möglichkeit besteht darin, eine Konstruktion über einen Nominierten zu erwerben, der indonesischer Staatsbürger sein muss.

Daher müssen Sie möglicherweise zunächst entscheiden, ob Sie ein Haus, ein Leasing-Objekt oder ein Eigentumsobjekt erwerben möchten. Oft wird Ihnen diese Entscheidung jedoch bereits dadurch abgenommen, wie der Verkäufer seine Immobilie auf dem Markt anbietet. Verkäufer können ihre Immobilien entweder mit einem Eigentumszertifikat oder mit einem Leasing-/Pachtvertrag anbieten. Wir werden Ihnen diese beiden Möglichkeiten erläutern.

Beim Leasingvertrag mieten Sie das Grundstück für einen bestimmten Zeitraum vom Vermieter. In unseren Auflistungen bemühen wir uns, das genaue Enddatum des jeweiligen Leasingvertrags anzugeben.

Während des Leasingzeitraums können Sie das Grundstück nutzen. Wenn bereits eine Villa auf dem Grundstück steht, können Sie diese bewohnen. Wenn es sich um ein unbebautes Grundstück handelt, können Sie gemäß der örtlichen Bauvorschriften (IMB) eine Villa darauf bauen.

Am Ende des Leasingvertrags geht das Grundstück an den Vermieter zurück. Der Vertrag kann jedoch oft um ein weiteres Jahr verlängert werden, wenn im Vertrag eine Option auf Verlängerung enthalten ist. In diesem Fall haben Sie als Erster die Möglichkeit, den Leasingvertrag zu verlängern.

Eine häufig gestellte Frage betrifft die Kosten einer Verlängerung. Leider können wir Ihnen keine genauen Informationen dazu geben, da die Verlängerungsgebühr vom aktuellen Marktpreis abhängig ist, der zum Zeitpunkt der Verhandlung mit dem Vermieter gültig ist. In der Regel wird die Gebühr im letzten Jahr des laufenden Leasingvertrags fällig.

In den meisten Fällen verlängern Sie den Leasingvertrag nur für das Grundstück und zahlen dafür eine Gebühr. Gelegentlich müssen Sie jedoch für das Grundstück und die Villa zahlen. Dies wird im Leasingvertrag angegeben.

Die Leasinggebühr muss vollständig im Voraus bezahlt werden. Es ist nicht möglich, monatlich oder jährlich zu zahlen.

Wenn Sie nach einigen Jahren entscheiden, das Leasingobjekt zu verkaufen, ist das möglich. Der neue Käufer übernimmt dann Ihren aktuellen Leasingvertrag. Die Bedingungen bleiben gleich, nur der Name des Vertragsinhabers wird geändert. Der ursprüngliche Vertrag wird als Hauptvertrag und der neue als Übervertrag bezeichnet.

Bei einem Freehold-Eigentumsobjekt erwerben Sie die Immobilie, und im Gegensatz zu einem Lease-Vertrag müssen Sie das Grundstück in Zukunft nicht erneut bezahlen. Sie kaufen das Land und es gehört Ihnen. Allerdings dürfen Ausländer in Indonesien keine Immobilien in ihrem eigenen Namen besitzen. Deshalb müssen sie einen sogenannten Nominee benennen.

Ein Nominee ist eine Person mit einem indonesischen Ausweis. Das Landzertifikat wird auf den Namen des Nominees ausgestellt, sodass die indonesische Regierung den Eindruck hat, dass das Land einem indonesischen Staatsbürger gehört.

Es ist wichtig, eine gute Beziehung zu Ihrem Nominee aufrechtzuerhalten. Sobald Sie beabsichtigen, Ihr Haus weiterzuverkaufen, muss der bevollmächtigte Nominee auch vor dem Notar erscheinen, um seinen Namen aus dem Grundbuch löschen zu lassen.

Bitte beachten Sie jedoch, dass wir diese Art der Wohnungssuche nicht empfehlen. Tatsächlich ist sie illegal.

Der Kauf eines eigenen Freehold-Grundstücks ist interessant für indonesische Staatsbürger oder gemischte Paare, die teilweise einen indonesischen Personalausweis besitzen.

Ist es einem Ausländer nie möglich, ein Freehold-Grundstück zu kaufen? Nein, es gibt einige Ausnahmen. Wir werden diese Ausnahmen unten auflisten.

Es ist möglich, Ihren Freehold-Titel in einen Hak Pakai-Titel umzuwandeln, indem Sie das Nutzungsrecht erwerben. Auf diese Weise können Sie Ihr eigenes Land zurückpachten. Die Pachtlaufzeiten betragen 30 + 20 + 30 Jahre und Sie müssen das Land während der Verlängerung nicht erneut bezahlen, da Sie es bereits gekauft haben. Sie zahlen lediglich die Verwaltungskosten für die Umsetzung dieser Verlängerungen.

Es gibt jedoch einige Bedingungen, die erfüllt sein müssen, um Ihren Freehold-Titel in einen Hak-Pakai-Titel umzuwandeln.

• Dieser Titel ist nur für Wohnvillen möglich und Sie dürfen Ihre Villa nicht vermieten.
• Sie brauchen einen KITAS Visa.
• Eine Mindestinvestition von IDR 5.000.000.000  für eine Villa oder IDR  2.000.000.000  für eine Wohnung.
• und die maximale Fläche des Grundstücks beträgt 20 Ar.

Wenn Sie diese Kriterien erfüllen, ist es möglich, Ihren Eigentumstitel zu ändern, wofür ein Notar erforderlich ist. Hierbei entstehen zusätzliche Kosten, die neben den Notarkosten in Rechnung gestellt werden.

Hak Pakai ist ausschließlich für den dauerhaften privaten Aufenthalt vorgesehen. Wenn Sie jedoch eine Gewerbeimmobilie besitzen möchten, können Sie Ihren Freehold-Eigentumstitel in einen HGB-Titel (Hak Guna Bangunan) umwandeln. Auf diese Weise können Sie eine gewerbliche Villa betreiben.

Um ein solches Geschäft zu starten, müssen Sie eine PT/PMA-Gesellschaft gründen. Die Mindestinvestition dafür beträgt 10.000.000.000 IDR. Die PMA kann in ausländischem Besitz sein, mit mindestens 2 ausländischen Eigentümern.

Es wird empfohlen, sich an einen Spezialisten zu wenden, der Ihnen bei der Gründung eines PT/PMA-Geschäfts helfen kann. Ein solcher Spezialist ist beispielsweise Saba Advisors in Sanur, die von einem deutschen Inhaber geführt wird. Sie können Sie während des gesamten Gründungsprozesses unterstützen und haben ein eigenes Rechtsteam, das Ihnen zur Seite steht. Darüber hinaus halten sie stets die neuesten Informationen für Sie bereit.

Wir möchten gerne einen weiteren "Freehold" Titel hinzufügen, den Strata-Titel. Dieser Titel ist auf Bali nicht oft anzutreffen, sondern hauptsächlich in großen Städten, in denen es viele Apartmentgebäude gibt.

Eine einfache Definition eines Strata-Titels lautet wie folgt: Der Strata-Titel ist ein System zum Besitz von Appartementen und Reihenhäusern, die in der Regel eine Kombination aus privaten Wohnungen und Gemeinschaftsbereichen umfassen. Wenn Sie in einen Strata-Plan einsteigen, kaufen Sie eine "Einheit", die den Hauptwohnbereich und möglicherweise auch einen Balkon, eine Garage oder sogar einen Lagerraum enthalten kann.

Ein Entwickler erwirbt sich Freehold Land. Der Titel wird in einen HGB-Titel geändert. Der Entwickler baut Wohnungen auf dem Land und teilt sie in Einheiten mit dem Strata-Titel auf. Ausländer können diese Einheiten kaufen und auf diese Weise einen "Freehold"-Titel erhalten.

Wenn Sie ein Grundstück erwerben möchten, um Ihre eigene Villa auf Bali zu bauen, müssen einige rechtliche Aspekte berücksichtigt werden, bei denen die Unterstützung eines Notars erforderlich ist.

Zunächst muss der Notar prüfen, ob es zulässig ist, auf diesem Grundstück eine Villa zu errichten, indem er das Grundbuchamt (Kantor Pertanahan) kontaktiert. Dies bedeutet, dass das Grundstück den Bebauungsplänen entsprechen muss und das Aussehen eines "Hauses" hat, um eine Baugenehmigung beantragen zu können. Die Due Diligence ist in diesem Fall von entscheidender Bedeutung, und es ist wichtig, dass Sie diese Aspekte dem Notar klar darlegen. Alternativ können Sie das Land als landwirtschaftliches Land nutzen, wobei das Land den Bestimmungstitel "pertanian" behält.

Wenn das Land als "grüne Zone" (jalur hijau) ausgewiesen ist, dürfen Sie dort nicht bauen.

Wenn alle baurechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind, können Sie eine Baugenehmigung, auch bekannt als "PBG" (vorher IMB), beantragen. Wir möchten betonen, dass dies ein zeitaufwändiger Prozess sein kann, den Sie besser einem erfahrenen Fachmann überlassen sollten, um ihn reibungslos durchzuführen. Der Bauantrag erfordert Bauzeichnungen und eine Baukostenschätzung, die zur Berechnung der Bausteuer verwendet werden.

Wir empfehlen Ihnen dringend, sich an anerkannte und seriöse Bauunternehmen zu wenden, die Sie bei allen Aspekten des Genehmigungsprozesses und des Baus Ihrer Traumvilla auf Bali unterstützen können.

Wenn Sie weitere Fragen haben, zögern Sie nicht, uns per E-Mail zu kontaktieren.